Vor der Baumaßnahme steht der Grunderwerb:

Jedes Straßenbauvorhaben benötigt Grund und Boden. Dies gilt nicht nur für überörtliche Bauvorhaben, sondern auch für Straßenbauvorhaben der Stadt Überlingen.

Aufgrund der §§ 123 ff des Baugesetzbuches ist die Erschließung gesetzliche Aufgabe der jeweiligen Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt. Dabei sollen die Erschließungsanlagen, entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs hergestellt werden. Der dafür benötigte Flächenbedarf wird zunächst im Rahmen einer Planung ermittelt.

Nach § 125 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ist für die rechtmäßige Herstellung von Erschließungsanlagen – insbesondere Anbaustraßen (§127 Abs. 2 BauGB / § 20 Abs. 2 KAG) – grundsätzlich ein Bebauungsplan erforderlich. Im Bebauungsplan sind die entsprechenden Flächen (z.B. Verkehrsflächen, Grünflächen) auszuweisen und die Erschließungsanlagen hinsichtlich Verlauf, Länge und Breite festzusetzen. Bebauungspläne werden in einem mehrstufigen Verfahren aufgestellt und mehrfach in den politischen Gremien behandelt. Es erfolgt eine Offenlage des Bebauungsplans mit Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger, der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (z.B. Feuerwehr, Polizei, Landkreisverwaltung), bevor anschließend eine Abwägung aller Anregungen und Bedenken erfolgt und der Satzungsbeschluss gefasst werden kann. Mit Veröffentlichung im Amtsblatt „Hallo Ü“ tritt ein Bebauungsplan dann in Kraft.

Nur in sehr engen Ausnahmefällen kann eine beitragsfähige Straße ohne Bebauungsplan hergestellt werden, weil dieser noch nicht in Kraft getreten ist oder die entsprechenden Festsetzungen nicht enthält. In unbeplanten Gebieten dürfen Erschließungsanlagen nur hergestellt werden, wenn sie den in § 1 Abs. 4 bis 7 BauGB bezeichneten Anforderungen entsprechen. Es ist zu beachten, dass viele Straßenflächen in Überlingen bereits in rechtskräftigen Bebauungsplänen oder Entwürfen von Bebauungsplänen ausgewiesen sind, was bedeutet, dass sie der Baulandqualität entzogen sind.

Wertermittlung:

Die Verkehrswerte für den Straßengrunderwerb sind auf Basis der durchschnittlichen Bodenwerte ermittelt worden. Dabei wurde die rechtlich vorgegebene Differenzwertmethode angewendet, um eine faire Wertermittlung sicherzustellen.

Für die Kernstadt Überlingen und die Teilorte sind dementsprechend einheitliche Verkehrswerte ermittelt und vom Gemeinderat der Stadt Überlingen Ende 2012 wie folgt festgelegt worden:

• Überlingen, Nußdorf, Goldbach und Hödingen-Süd: 90,00 Euro/m² für Straßenflächen
• Bambergen, Deisendorf, Lippertsreute, Andelshofen: 40,00 Euro/m² für Straßenflächen
• Bonndorf, Nesselwangen und Hödingen (ohne -Süd): 25,00 Euro/m² für Straßenflächen
• Für außerörtliche Straßenverkehrsflächen sind Preise zwischen 5,00 Euro und 8,00 Euro/m² üblich, basierend auf den Ergebnissen der Kaufpreissammlung

Diese Vorgehensweise basiert auf einem Beschluss des Gemeinderates und ist im interkommunalen Vergleich nach allen bisherigen Erkenntnissen in der Höhe gut verankert.

Ablauf der Grunderwerbsverhandlungen:

Wenn private Flächen für eine Straßenbaumaßnahme der Stadt Überlingen benötigt werden, nimmt die Stadtverwaltung Kontakt mit dem Eigentümer eines Grundstücks auf und erläutert ausführlich den erforderlichen Straßengrunderwerb auf der Basis des maßgeblichen Bebauungsplans und eines Grunderwerbsplans. Dabei werden über einen längeren Zeitraum Telefonate, Gespräche und Verhandlungen geführt oder auch Vor-Ort-Termine wahrgenommen. Ziel der Grunderwerbs-verhandlungen ist es immer, die Eigentümer von der Notwendigkeit der jeweiligen Straßenbaumaßnahme zu überzeugen und zu einer Einigung über den Verkauf der erforderlichen Straßenflächen an die Stadt Überlingen zu gelangen.

Wenn es keine Einigung gibt:

Ist ein Eigentümer jedoch trotz intensiver Bemühungen und Verhandlungen nicht bereit, die für die Herstellung einer Erschließungsanlage benötigten Flächen durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrags zu veräußern, so kann die Stadt Überlingen – wie alle Kommunen – beim zuständigen Regierungspräsidium die Einleitung eines Enteignungsverfahrens beantragen. Eine solche Antragstellung ist gesetzlich vorgesehen, legitim und letztlich - nach erfolglosem Bemühen und Verhandeln - der einzige Weg, um doch noch die erforderlichen Straßenflächen zu erhalten.

Aufgrund der §§ 87 ff BauGB ist eine Enteignung nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie fordert und der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb der benötigten Fläche zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht hat.

Die Enteignungsbehörde hat den Auftrag, auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Kommt diese nicht zustande, ergeht ein Enteignungsbeschluss, der über den Übergang des Eigentums in die öffentliche Hand (und die Entschädigung) entscheidet. Gegen diesen Beschluss steht dem betroffenen Bürger der Rechtsweg offen.