Am 13.11.2024 hat der Gemeinderat mit der Hebesatzsatzung die Hebesätze für die Grundsteuer A und B ab dem 01.01.2025 festgelegt:

- Grundsteuer A (350 %)
- Grundsteuer B (144 %)

Hier gelangen Sie zur  Hebesatzsatzung ab 01.01.2025.

Die Grundsteuer basiert auf Einheitswerten. Diese wurden letztmals flächendeckend in einer Hauptfeststellung zum 01.01.1964 nach den damaligen Wertverhältnissen ermittelt.

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert gegen das Grundgesetz verstößt, denn der Einheitswert ermittelt sich noch nach den Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost). Entsprechend den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts wurde im Jahr 2019 auf Bundesebene eine Reform der Grundsteuer beschlossen. Im Jahr 2020 hat das Land Baden-Württemberg mit dem Landesgrundsteuergesetz die Grundlage für die Berechnung und Erhebung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 gelegt.

Danach bemisst sich die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 nicht mehr nach den Einheitswerten 1964, sondern nach sogenannten Grundsteuerwerten, die von den Finanzämtern erstmalig auf den 01.01.2022 festzustellen sind. In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt. Es löst die bisherige Einheitsbewertung ab. Bei dem modifizierten Bodenwertmodell basiert die Bewertung im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Aufkommensneutralität bedeutet keine Belastungsneutralität für den einzelnen Steuerpflichtigen.

Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Einnahmen der Stadt Überlingen nach der Reform der Grundsteuer in Summe in etwa so hoch sind wie davor. Von der Aufkommensneutralität ausgenommen sind neue Grundsteuerobjekte, welche erst ab dem 01.01.2025 grundsteuerpflichtig sind (z.B. Neubauten, Nutzungsänderung von Grundstücken). Das Grundsteueraufkommen 2024 beträgt
5,8 Mio. €. Nach Festlegung des neuen Hebesatzes soll das Grundsteueraufkommen für alle Grundsteuerobjekte zum Stichtag 31.12.2024 ebenfalls 5,8 Mio. € betragen. Da Wohnteile von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ab 01.01.2025 nicht mehr nach der Grundsteuer A, sondern der Grundsteuer B bewertet werden, gilt die Aufkommensneutralität für das gesamte Grundsteueraufkommen.

Auf Grundlage des Selbstverwaltungsrechts gibt es für die Kommunen keine rechtliche Verpflichtung zu einer Aufkommensneutralität, sondern lediglich eine Soll-Vorschrift.

Bereits zum Zeitpunkt der Haushaltsplanung hat die Stadt Überlingen im Jahr 2023 festgelegt, die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten und sich an den Appell des Landes zu halten. Der Gemeinderat hat daher auch im Haushalt die Grundsteuererträge aufkommensneutral veranschlagt. Der in der Haushaltsatzung 2024/2025 festgelegte Hebesatz für das Jahr 2025 wird hierfür geändert.

Keine Belastungsneutralität bedeutet, dass für Grundstücke ab dem Jahr 2025 teilweise mehr Grundsteuer zu bezahlen ist als bisher und für manche Grundstücke weniger zu bezahlen ist, als bisher. Die Belastungsverschiebungen des einzelnen Steuerpflichtigen sind von der Grundsteuerreform gewollt.

Die Grundsteuer B umfasst alle bebauten Grundstücke oder solche, welche möglicherweise bebaut werden könnten. Bei der Grundsteuer B wird der Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl multipliziert. Dieser Wert wird mit der vorgegebenen Steuermesszahl (Zu- und Abschläge) multipliziert. Dies ergibt den Grundsteuermessbetrag. Diesen setzt das Finanzamt in einem Feststellungsbescheid fest und teilt diesen dem Steuerpflichtigen per Papierbescheid mit. Die Kommunen erhalten diesen Wert seit dem 01.03.2024 nur noch elektronisch über eine digitale Schnittstelle.

Anschließend multipliziert die Stadt den vom Finanzamt festgesetzten Messbetrag mit dem jeweiligen Hebesatz und setzt diesen im Grundsteuerbescheid gegenüber dem Steuerpflichtigen fest.

Ermittlung der Bodenrichtwerte

Für die Ermittlung der Grundsteuer B bilden die Bodenrichtwerte die wesentliche Grundlage. Der Gutachterausschuss hat zum 30.06.2022 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt) auf der Gemarkung Überlingen nach Bodenrichtwertzonen festgesetzt. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für das Grundstück. Die Zonen werden so festgesetzt, dass diese nach Grundstücksmerkmalen, insbesondere Art und Maß der Nutzbarkeit sowie Grundstückszuschnitten, weitgehend übereinstimmen und im Wesentlichen in den Zonen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Im Bodenrichtwert sind keine Wertanteile für Gebäude, Aufwuchs, bauliche oder sonstige Anlagen enthalten, sondern nur der Wert des unbebauten Bodens. Die Ermittlung erfolgt beispielsweise anhand der tatsächlichen Kaufverträge der Zone. Die Bereitstellung der Werte erfolgt über das landesweite Portal BORIS-BW (BORIS-BW - Bodenrichtwerte Grundsteuer B)

Aufgrund der hohen Attraktivität der Bodenseeregion ist die Spreizung der Bodenrichtwerte in Überlingen sehr hoch. Diese liegen bei Wohngebiet-Zonen zwischen 150 €/m² (Ortskern Bonndorf) und 2.800 €/m² (Seeuferlage Kernstadt und Nußdorf) und in Gewerbegebietszonen bei 140 €/m² (Bodenrichtwerte Stadt Überlingen).

Die Berechnung im Überblick:

(Bodenrichtwert x m²) x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
(Die Steuermesszahl beträgt grundsätzlich 1,3 ‰. Bei Grundstücken, welche überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, wird ein Abschlag von 30 % vorgenommen. die Steuermesszahl beträgt hier 0,91‰)

- Berechnung erfolgt beim Finanzamt -

Grundsteuermessbetrag x komm. Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer

- Berechnung erfolgt bei der Stadt Überlingen -

In der Grundsteuer A werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke veranlagt. Die Berechnung der Grundsteuer A richtet sich nach dem Bundesmodell und damit nach dem typisierenden Ertragswertverfahren. Alle Grundstücke sind 34 land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen und Bewertungsfaktoren zugeordnet, welche vom Finanzamt ermittelt werden.

Die Fläche wird mit dem Bewertungsfaktor multipliziert (Reinertrag). Alle erklärten Reinerträge werden mit dem gesetzlich festgelegten Kapitalisierungsfaktor (18,6) multipliziert und auf volle Hundert abgerundet (Grundsteuerwert). Dieser wird mit der Steuermesszahl von 55 Promille multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Diese Schritte erfolgen vollständig beim Finanzamt. Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt festgesetzt und der Stadt per Papierbescheid übermittelt. 

Anschließend multipliziert die Stadt den vom Finanzamt festgesetzten Messbetrag mit dem jeweiligen Hebesatz und setzt diesen im Grundsteuerbescheid gegenüber dem Steuerpflichtigen fest.

Da die Bewertung und Festsetzung des Messbetrags auf Seiten des Finanzamts stattfinden, sind die Einwirkungsmöglichkeiten der Stadt sehr beschränkt.

Die Berechnung im Überblick:

Bewertungsfaktor x m²                                                  = Reinertrag
Reinertrag x Kapitalisierungsfaktor (18,6)              = Grundsteuerwert
Grundsteuerwert x Steuermesszahl (55 ‰)           = Grundsteuermessbetrag

-  Berechnung erfolgt beim Finanzamt -

Grundsteuermessbetrag                                              = zu zahlende Grundsteuer
x kommunaler Hebesatz 

- Berechnung erfolgt bei der Stadt Überlingen -

Gegen die Festsetzung der Bodenrichtwerte kann kein Einspruch eingelegt werden und die Bodenrichtwerte können nicht Bestandteil einer Klage werden. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Werte für alle beteiligten Stellen verbindlich sind und den Gutachterausschüssen aufgrund der besonderen Sach- und Fachkenntnis sowie Ortsnähe eine besondere Kompetenz zukommt, welche nicht angezweifelt werden kann.

Werte einzelner Grundstücke können als Basis zur Ermittlung der Grundsteuer nur durch qualifizierte Einzelgutachten geändert werden. Diese können bei zertifizierten Sachverständigen oder beim jeweiligen Gutachterausschuss vom Eigentümer beantragt werden. Voraussetzung für eine Wertänderung ist, dass die Abweichung zwischen dem festgesetzten Bodenrichtwert und dem tatsächlichen Grundstückswert zum Zeitpunkt 01.01.2022 mehr als 30 % beträgt (§ 38 Abs. 1 od. 3 Landesgrundsteuergesetz (LGrStG)). Änderungen sind zu Gunsten der Steuerpflichtigen zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 immer und auch nachträglich möglich und werden vom Finanzamt auch vorgenommen.

Zu den Informationen des Gutachterausschusses gelangen Sie hier: Grundstücksbewertung

WICHTIG!
Die Gutachten müssen von den Steuerpflichtigen beim Finanzamt eingereicht werden. Geändert wird dabei nicht der Bodenrichtwert, sondern der Grundstückswert, welcher Grundlage des abweichenden Messbetrags wird. Auch für in 2026 erstellte Gutachten ändert das Finanzamt Werte zum 01.01.2025 ab, sofern die Gutachten bis zum 30.06.2025 beantragt werden.

Durch die Berechnung auf Basis der Bodenrichtwerte kommt es zu Belastungsverschiebungen. Während bei Einfamilienhäusern mit einem Anstieg der Grundsteuer zu rechnen ist, ist bei Gewerbegebieten und Innenstadtlagen mit kleinen Grundstücken in vielen Fällen mit einem Rückgang der Grundsteuer zu rechnen. Auch bei unbebauten Grundstücken, bei welchen jedoch eine Bebauung rechtlich möglich wäre, ist mit einer Belastungssteigerung zu rechnen.

Diese Auswirkungen sind jedoch von der Grundsteuerreform beabsichtigt.

Ziel der Grundsteuer C
Ziel der Grundsteuer C ist die Mobilisierung von baureifen Grundstücken durch eine höhere finanzielle Belastung, um den Herausforderungen durch steigende Mietpreise, Bau- und Grundstücksspekulationen, Wohnraumnot und der Zuwanderung von Geflüchteten steuernd begegnen zu können. Daher hat der Bund das Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes vom 30.11.2019 in Kraft gesetzt. Grundlage bietet die zum 01.01.1961 bereits eingeführte Baulandgrundsteuer, welche jedoch aufgrund von Mängeln bereits zum 31.12.1962 ersatzlos aufgehoben wurde, da das erwartete Ansteigen des Grundstücksangebots ausblieb und der Lenkungszweck nicht erreicht wurde. Die Kommunen können dabei von der Grundsteuer C Gebrauch machen, es besteht jedoch keine Verpflichtung.

Die Stadt Überlingen wird eine Einführung zum 01.01.2026 prüfen.

Für welche Grundstücke kann eine Grundsteuer C eingeführt werden?
Eine Grundsteuer C kann für baureife Grundstücke und aus städtebaulichen Gründen erhoben werden (§ 50a LGrStG). Die Grundstücke müssen nach Lage, Form, Größe, tatsächlichem Zustand und nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden können.

Da, abweichend vom Bundesmodell, in Baden-Württemberg bei der Hauptfeststellung nicht erhoben wird, ob es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, muss diese Bewertung durch die Stadt vorgenommen werden. Daher muss für alle Grundstücke eine Einzelbewertung von Stadtplanung, Baurecht und Finanzseite erfolgen.

Der Hebesatz muss auf einen bestimmten Gemeindeteil begrenzt werden, wenn nur dort die städtebaulichen Gründe (z.B. Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, Gemeinbedarf, Folgeeinrichtungen, Nachverdichtung von Siedlungsstrukturen oder Stärkung der Innenentwicklung) vorliegen. Der Hebesatz muss über dem Hebesatz der Grundsteuer A und B liegen. Die Grenze ist wie bei anderen Steuerarten bei der Erdrosselungswirkung zu sehen.

Rechtsgrundlage für die Festsetzung ist § 50 Landesgrundsteuergesetz. Der Hebesatz kann entweder in einer eigenen Satzung (Hebesatzsatzung) oder in der Haushaltsatzung festgesetzt werden. Die Festsetzung hat jährlich zu erfolgen. Die bisher für das Jahr 2025 festgesetzten Hebesätze in der Haushaltssatzung werden aufgehoben (Nachtragshaushalt zum Haushalt 2025) und durch eine Hebesatzsatzung neu festgesetzt. Der Beschluss über die Festsetzung der Hebesätze ist bis zum 30.06. des Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn des Kalenderjahres zu fassen. Demnach hätte die Stadt Überlingen bis zum 30.06.2025 Zeit die Grundsteuerhebesätze für das kommende Jahr festzusetzen.

Sofern sich keine Änderung zum Vorjahr ergibt, erfolgt die Festsetzung durch Bekanntgabe im Amtsblatt HalloÜ und Sie erhalten keinen separaten Grundsteuerbescheid.

Durch die Änderungen der Reform werden nach Festsetzung des Hebesatzes im Jahr 2025 an alle Grundsteuerpflichtigen Grundsteuerbescheide verschickt.

Das Land Baden-Württemberg hat für die Grundsteuer B in einem Transparenzregister für alle Kommunen einen Hebesatzkorridor ermittelt und auf der Seite des Finanzministeriums veröffentlicht (Transparenzregister BW). Für die Stadt Überlingen beträgt dieser 131 % - 145 %. Da die Berechnungen teilweise auf veralteten Daten erfolgten, kann nur ein Hebesatzkorridor veröffentlicht werden. Folgende Aspekte sind bei der Prognose des Landes unberücksichtigt.

• Die Messbeträge basieren auf der Datenlage zum 01.01.2022. Alle Änderungen von Messbeträgen oder Neuveranlagungen zwischen dem 01.01.2023 und 31.12.2024 bleiben hierbei unberücksichtigt
• Das Grundsteueraufkommen wurde nicht auf das Aufkommen 2024 prognostiziert, sondern auf das Aufkommen des Jahres 2022
• Alle zu erwartenden Änderungen durch Wertgutachten, Einsprüche oder eingereichte Änderungen sind nicht berücksichtigt, die Werte basieren auf dem Status Quo der vorliegenden Messbeträge.

Die Oberfinanzdirektion Karlsruhe hat für Einzelwertgutachten nach § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz am 07.08.2024 folgende Sonderregelung für bestandskräftige Grundsteuerwertbescheide festgelegt:

• Erfolgt ein Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Werts erst nach dem 31.12.2024, gilt dieser als vor dem 01.01.2025 gestellt, wenn das Gutachten zu dessen Begründung bis zum 30.06.2025 beantragt wurde
• Erfolgt ein Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Werts durch Vorlage eines Gutachtens erst nach dem 31.12.2024, gilt dieser als vor dem 01.01.2025 gestellt, wenn das Gutachten bis zum 30.06.2025 beauftragt wurde.

WICHTIG!
Eine rückwirkende Änderung der Grundsteuerbeträge kann bei Einzelwertgutachten nur dann erfolgen, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind. Ihr Gutachten muss daher vor dem 30.06.2025 beauftragt sein.

Befreiungen zur Grundsteuer sind im Landesgrundsteuergesetz geregelt:

• § 4 LGrStG - Steuerbefreiung bestimmter Rechtsträger (z.B. bei Nutzung für gemeinnützige, mildtätige Zwecke; auch für Vereine, Stiftungen, Religionsgemeinschaften)
  
• § 5 LGrStG - Sonstige Steuerbefreiungen

Die Steuerbefreiungen für Grundstücke auf der Gemarkung Überlingen können formlos beim Finanzamt Überlingen beantragt werden.

Sofern für Ihr Grundstück bereits eine Befreiung vorliegt, muss diese in der Grundsteuererklärung gegenüber dem Finanzamt in der Anlage "Grundsteuerbefreiung / -vergünstigung" angegeben werden.

Nein, die Stadt kann die im Messbescheid festgesetzten Messbeträge oder den Grundsteuerbetrag nicht selbst reduzieren. 

Eine Reduzierung kann nur beim Messbescheid durch das Finanzamt vorgenommen werden. Ein Antrag kann gestellt werden, wenn ein Befreiungsgrund vorliegt (§§ 4 und 5 Landesgrundsteuergesetz) oder wenn ein Grund zur Reduzierung der Messzahl vorliegt, z.B. bei Wohnbebauung.

Sollten Sie kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten haben, steht Ihnen unser Sachgebiet Steuern beratend zum Thema Stundung gerne zur Verfügung.

Ansprechpartner zu den Themen Grundsteuerwert, Steuermesszahl, Grundsteuermessbetrag und dazugehörige Bescheide:
Finanzamt Überlingen (07551 826-467 oder über das Kontaktformular)

Ansprechpartner zu den Themen Hebesatz, Grundsteuerbetrag und Grundsteuerbescheid
Stadt Überlingen - Sachgebiet Steuern (07551 99-1255 oder per Mail an grundsteuer@ueberlingen.de)

Ansprechpartner zu den Themen Bodenrichtwerte und qualifizierte Gutachten:
Gemeinsamer Gutachterausschuss Überlinger See (per Mail an gutachterausschuss@ueberlingen.de)